Inversión en vivienda, ¿Oportunidad o riesgo?

La inversión en vivienda vuelve a estar de moda justo como antes de la crisis del 2008, los diarios económicos empiezan a hablar de ello con más frecuencia y publican mapas de revalorizaciones e incrementos tanto de precios como de alquileres. En este post intentaremos poner sobre la mesa si la inversión es tan rentable como se presupone, analizando todos los gastos relativos a la compra, los gastos mensuales que tendremos que soportan según nuestra situación y el tipo de contrato de alquiler que firmemos, así como de los posibles riesgos que esconde.

 

SITUACIÓN ACTUAL DEL MERCADO

 

El precio de la vivienda ha vuelto a subir desde mínimos en el 2018 prácticamente en toda España, situándose la media en un 6% en el ultimo cuatrimestre del año y colocándose Barcelona y Madrid a la cabeza de la lista con aumentos del 53% y 49% respectivamente. Como veremos después el incremento en las grandes capitales se ha visto favorecido debido al continuo aumento de los alquileres por el cual muchos inquilinos han aprovechado los bajos intereses para pedir una hipoteca.

 

 

En lo que al alquiler se refiere el mapa cambia completamente y podríamos decir que esta dividido al 50% con fuertes aumentos de los precios en Tenerife y Madrid y grandes bajadas en localidades como Huesca o Soria.

 

 

Estos indicadores han vuelto a despertar el mismo interés especulador que existía antes de la explosión de la burbuja y por este motivo mucha gente se vuelve a plantear la vivienda como inversión, sobre todo en capitales como Madrid, Barcelona, Valencia o Bilbao.

Ahora vamos a ver analizar los gastos relativos a la inversión y el principal riesgo.

 

GASTOS – COMPRA VIVIENDA

 

La compra de una vivienda está gravada por distintos impuestos y se aplican sobre ella algunos conceptos fiscales.

  • IVA – El comprador de vivienda nueva debe soportar un IVA del 10% en la mayoría de los casos (4% para viviendas con algún tipo de protección), incluidos anexos y garajes.
  • Impuesto de Transmisiones Patrimoniales – El comprador de vivienda de segunda mano está obligado a pagar este impuesto que se mueve entre el 6% y el 11% dependiendo de la comunidad autónoma.
  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados – Dependiendo de la comunidad autónoma este impuesto oscila entre el 0.5% y el 1.5% del precio de venta (únicamente aplicable si la compra está sujeta al pago de IVA). Recordemos que actualmente el gobierno ha decretado que el impuesto de actos jurídicos documentados relativo a las hipotecas lo paguen los bancos.

 

GASTOS – MANTENIMIENTO VIVIENDA

 

A la hora de pensar en alquilar una vivienda tenemos que tener en cuenta una serie de gastos recurrentes que debemos soportar como compradores (o a negociar a la hora de hacer el contrato con el futuro inquilino) que mermaran la rentabilidad de nuestra inversión.

  • Cuota hipoteca – Tendremos que considerar este coste si hemos tenido que recurrir al banco (como casi todos los mortales) para solicitar una hipoteca para completar el pago de la vivienda.
  • IBI – El Impuesto de Bienes Inmuebles grava la titularidad de la vivienda y se paga el 1 de enero de cada año, el importe se calcula según el valor catastral de la vivienda.
  • Gastos de comunidad – Dependiendo del contrato de alquiler los gastos relativos a la comunidad de vecinos los pagara el arrendatario o el inquilino.
  • Seguro – Suele ser necesario contratar un seguro por si hay desperfectos en el piso o incluso impago por parte del inquilino.
  • Gastos mantenimiento anual – Cantidad a considerar cómo aportación ante cualquier imprevisto o derrama a la que tengamos que hacer frente.

 

RIESGOS ALQUILER – IMPAGO  GASTOS

 

Si los ingresos que recibimos por el alquiler compensan los gastos que tendremos que soportar determinaremos cual es la rentabilidad de nuestra inversión. Una vez llegado a este punto el principal miedo seria que se produjese un impago por parte del inquilino.

Si compramos el piso como inversión para ponerlo en alquiler seguramente estaremos muy condicionados al pago del mismo y si por algún motivo fallase nos colocaríamos en una situación muy delicada.

A pesar de que podremos iniciar los trámites de desahucio desde el primer mes de alquiler impagado el tiempo medio de desahucio en España varía entre los 4 y los 8 meses, teniendo en cuenta que tendremos que incurrir en los siguientes gastos:

  • Abogado: Necesario en este tipo de situaciones. Coste aproximado 500€.
  • Procurador: Necesario en este tipo de situaciones. Coste aproximado 200€.
  • Poder General para Pleitos: Documento notarial por el que el arrendador otorga poderes al procurador para que sea su representante ante el tribunal. Coste aproximado 40€.
  • Cerrajero: Coste aproximado 90€, sólo será necesario si el inquilino no ha devuelto las llaves.
  • Tasas judiciales: Únicamente aplicable a las personas jurídicas. Coste aproximado 150€.

El total de los gastos para recuperar nuestra inversión sería de unos 740€ (sin incluir cerrajero) mas todos los meses que hayamos dejado de cobrar el alquiler.

CONCLUSIÓN

 

Personalmente no nos resulta interesante esta modalidad de inversión, vemos más sombras que luces. Si habéis rellenado los datos relativos a la compra, ingresos y gastos y realizado los cálculos la rentabilidad neta dista mucho de la información que aparece en los medios de comunicación.

El único motivo por el cual pensamos que podría ser factible seria si nos dieran la vivienda en herencia (ahorraríamos la cuota de la hipoteca) porque si dispusiéramos de liquidez para hacer frente a la compra seguimos prefiriendo invertirá en una estrategia Buy & Hold (DGI).

¿Qué opináis vosotros? ¿Tenéis alguna vivienda como inversión? ¿Cómo calculáis la rentabilidad?

Mostrando 6 comentarios
  • Jose
    Responder

    Yo ni me lo pienso ,yo tengo una cartera de Casi 100k y me da 4000 al año y sin preocupaciones.
    Saludos

    • Libre Inversión
      Responder

      Hola Jose,

      Al igual que tú vemos más riesgos que beneficios y para rentabilidades parecidas preferimos seguir apostando por nuestra estrategia. Otra cosa muy distinta es si recibes algún piso libre de cargas (herencia o similar) así si que puede resultar interesante.

      Gracias por pasarte y comentar.

  • Guillem
    Responder

    Mi experiencia me dice lo contrario de lo que manifestais en el articulo. A través de los años he tenidos diversos negocios, he invertido durante muchos años directamente en bolsa, en fondos de inversión, y en bienes inmuebles para alquiler. Primero empecé con plazas de aparcamiento, y despues de pisos y apartamentos, de los que obtengo unos rendimientos constantes y cuantiosos, de tal manera que hace bastante tiempo me permite vivir exclusivamente de la gestión de mis inversiones.

    • Libre Inversión
      Responder

      Hola Guillem,

      De eso se trata, de tener diferentes opiniones y conocer otras experiencias.
      Para nosotros el rendimiento no es lo suficientemente grande como para compensar los riesgos a los que nos enfrentaríamos.
      Todo depende de la rentabilidad que le saques.

      Gracias por pasarte y comentar.

  • Eduardo
    Responder

    Hola,
    Creo que el articulo expilca muy bien los gastos principales, pero para invertir en vivienda a largo plazo, hay que tener en cuenta tambien todos los impuestos que aplican a nivel personal o nivel de empresa.

    Entiendo un poco mas como funciona en el Reino Unido, donde me puedo crear una empresa que solo se dedica a la gestion de inmuebles( Special Purpose Vehicle – SPV) y de estar forma puedo desgrabarme muchos gastos, desde los intereses de la hipoteca, tarifas de agentes inmobilidarios, reformas o mejoras en el inmuelbe,etc. . Este modo es particularmente atractivo para personas con salarios altos, ya que de otra manera, los impuestos recaerian sobre el equivalente al IRFP, lo cual significaria que la inversion es menos rentable (ni hablar de que no puedes desgrabar los intereses de la hipoteca tampoco).
    Otra ventaja, que no se si existe en Espana, es que se pueden pedir hipotecas de solamente interes, por lo cual, nunca se amortiza capital, pero, te deja mas dinero para poder comprar otra vivienda antes. Si el valor del imnueble crece, hay option de liberar capital (release equity) y tener aun mas dinero para comprar mas inmuebles.
    No veo en el articulo nada que explique que estructura la empresa tendria que tener para maximizar beneficios. Creo que el articulo presupone que eres una persona fisica, y estoy seguro de que debe de haber alguna otra manera de invertir en propiedad, bajo una empresa o sociedad limitada.

    Hay alguna web, o libro, el cual explique el mejor tipo de empresa para invertir en vivienda teniendo en cuenta los factores anteriormente descritos? mi idea es tener 3 o 4 casas en alquiler que me den una pension cuando me retire, estaria interesado en ‘acumular’ casas durante 25 anios, sin necesidad de retirar ningun dinero hasta el dia de mi jubilacion.

    Muchas gracias y un saludo.

    • Libre Inversión
      Responder

      Hola Eduardo,

      Como bien comentas, el articulo trata de detallar los gastos como persona física y no conocemos ningun caso como el que tu planteas.
      Lo sentimos.

      Gracias por pasarte y comentar.

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